Promesa de compraventa. Experiencias

[Emanuelesp]

Buenas quisiera saber si alguien tiene o tuvo alguna experiencia con este tipo de contratos. Ya se... unos dirán buscan en el foro ya hay una discusión respecto al tema, pero el tema es muy viejo y ademas se meten dos a aruñarse, a desviar y al final se pierde el hilo de la discusión.

Por otro lado dirán asesórate con un abogado, bueno ya se hizo. Pero quisiera leer mas respecto al tema y conocer de experiencias reales o ya vividas.

Como por ejemplo, problemas que pueden pasar, que tan conveniente son este tipo de contratos, que pasa si la persona desaparece por x o y rason, antes de haber terminado toda la gestión. yo se el abogado ya me explico esto, pero quisiera escuchar experiencias.

Los pongo un poco en contexto. Una persona me esta cediendo los derechos de un inmueble, obviamente por cierta cantidad en efectivo, el inmueble aun se encuentra hipotecado por el banco, al hacer esto, yo me haría cargo de la deuda restante.

Pero como todo esto lleva un proceso y tiempo en los bancos, y este cuate esta urgido del dinero. se quiere proceder a realizar una promesa de compraventa, para yo darle el efectivo a después ya hacer el proceso de traspaso mas despacio.

Escucho sus experiencias... Saludos!

[Carlos_Javier]

Iniciado por Emanuelesp

Los pongo un poco en contexto. Una persona me esta cediendo los derechos de un inmueble, obviamente por cierta cantidad en efectivo, el inmueble aun se encuentra hipotecado por el banco, al hacer esto, yo me haría cargo de la deuda restante.

Pero como todo esto lleva un proceso y tiempo en los bancos, y este cuate esta urgido del dinero. se quiere proceder a realizar una promesa de compraventa, para yo darle el efectivo a después ya hacer el proceso de traspaso mas despacio.

Escucho sus experiencias... Saludos!

y porque le urge tanto, a vos tambien te urge mucho? es una super ganga? porque es una super ganga? esas son las preguntas que yo me haria...

[Emanuelesp]

Iniciado por Carlos_Javier

y porque le urge tanto, a vos tambien te urge mucho? es una super ganga? porque es una super ganga? esas son las preguntas que yo me haria...

Ganga? pues considero que se esta pagando lo justo (aunque es mas que obvio que si tendría beneficios), urgencia de mi parte no hay. En cambio Aquel... se quedo sin trabajo y tiene un bebe de año y meses y la verdad que no se que mas deudas tendrá aparte de la hipoteca

[Carlos_Javier]

entonces porque mejor no compras por la via normal aunque sea tardado, para que te complicas la vida con cosas que te crean insertidumbre...

[xavisiem]

Aquí no importa si te conviene o no! Aquí lo que preguntas son experiencias u opinión sobre el hecho concreto...

Lo que te puedo decir que si haces eso pone el abogado vos.. Yo no tendría por qué asustarme ya que una promesa de compraventa a la mera hora que el no quiera lo demandarías en la vía Ejecutiva donde el juez resolvería a tu favor, aunque el no quiera o se ponga con sus moños, ya que tenes un un contrato o título válido. Los contratos están para cumplirse, ya sea por la vía voluntaria de la parte o por vía judicial.

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[Emanuelesp]

Iniciado por xavisiem

Aquí no importa si te conviene o no! Aquí lo que preguntas son experiencias u opinión sobre el hecho concreto...

Lo que te puedo decir que si haces eso pone el abogado vos.. Yo no tendría por qué asustarme ya que una promesa de compraventa a la mera hora que el no quiera lo demandarías en la vía Ejecutiva donde el juez resolvería a tu favor, aunque el no quiera o se ponga con sus moños, ya que tenes un un contrato o título válido. Los contratos están para cumplirse, ya sea por la vía voluntaria de la parte o por vía judicial.

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alguien que si entendió el echo del tema

Si, el abogado lo pondría yo.

[rquanleon]

Cuando estaba buscando casa, me llamo la atención una, pero tenía hipoteca del gyt.

Fui al banco para consultar si existía alguna opción de traslado de la deuda pero la respuesta de ese entonces es que se tenía que pagar la hipoteca y sacar una nueva a mi nombre.

No sé si fue mala asesoría de la persona que me atendió pero me hizo ver que era un montón de trámites.

Al final desistí y busque otra opción.

Yo no creo que una promesa de compraventa sea tan legal a la hora de un juicio ya que la hipoteca seguiría a nombre de tu cuate y si lo llegarán a embargar no es sustento ese documento.

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[chronos]

Iniciado por rquanleon

... tenía que pagar la hipoteca y sacar una nueva a mi nombre.

(...)

... algo que tendrias que considerar es lo que sucederia si el banco no te aprueba como sujeto de credito para seguir pagando la casa; si eso llegara a suceder, tendrias que esperar hasta que la hipoteca estuviera pagada en su totalidad para finiquitar el negocio

Si tu amigo no logra resolver probablemente pierda la casa de todas formas, ya tiene pagos atrasados?

[pancho19]

Dos casos similares son los que e visto.

Una mi tía saco una casa la cual terminaría de pagar en 15 años y solo la estubo pagando 5 años y después la puso en venta a un valor de Q1,000,000 pero cuando aparecieron compradores el banco GyT no permitió el traslado de la deuda si no que el banco aprobó un crédito a los compradores de Q1,000,000 para cuando el crédito fue aprobado mi tía aun debía 400,000 de capital al banco le descontaron ese monto y le entregaron Q600,000 a mi tía y los nuevos compradores se quedaron pagando la casa con una hipoteca nueva pero ya todo a nombre de los nuevos compradores. Eso sí ese trámite se llevó entre 3 o 5 meses creo, deberías de ir al banco donde está la hipoteca y preguntar qué si pueden trasladar la deuda o te tocará sacar una un crédito nuevo .

[lorocochapin]

Iniciado por Emanuelesp

Buenas quisiera saber si alguien tiene o tuvo alguna experiencia con este tipo de contratos.

[...]

Como por ejemplo, problemas que pueden pasar, que tan conveniente son este tipo de contratos, que pasa si la persona desaparece por x o y rason, antes de haber terminado toda la gestión. yo se el abogado ya me explico esto, pero quisiera escuchar experiencias.

[...]

este cuate esta urgido del dinero. se quiere proceder a realizar una promesa de compraventa, para yo darle el efectivo a después ya hacer el proceso de traspaso mas despacio.

Pediste experiencias personales en el tema, pues ahi te van a ver si te sirven.

En términos de contratos yo soy enemigo de "me urge" y trabajando concretamente con clientes cuando se varios se pusieron así les desee buena suerte a pesar de las alegaderas en X empresa donde trabajé y tenía contacto con los clientes o cuando me tocó lidear con esto personalmente (mi negocio). Cuando urge... huele a caca mano, talvez no sintás el olor pero quizá también ya estés parado en caca y no lo has notado. Lo que urge y esas presiones de los ya sea compradores o vendedores solo facilitan que cometás un error o quizá eso es lo que quieren.

En la familia hay una persona que hizo muchos negocios, unos buenos y la mayoría muuuuy malos. Ya viejo este doncito se ha ido ablandando y me contó varias de las metidas de pata, allá vos si me creés o no pero toooodos esos negocios iban con premura, con presión o había que aprovechar ciertos márgenes de tiempo. Ahi se fue a la mierda literalmente dinero en una casa que nunca se construyó, una lotificadora que no entregó y para no alargarme... en ese caso de la lotificadora por Carretera al Salvador sí fueron varios los que se fueron feos... sí había contrato, abogados... y no lograron nada, cuenta este doncito que prefirió salirse que pagar abogados porque pasaron años y no se lograba nada, el único que ganaba eran los abogados.

Mirá... tampoco me estás preguntando esto pero es importante y lo veo relacionado con el tema. Hace años tuve mi primer trabajo en un campo específico va... y los clientes pagaban en puntuales o como lo tradicional, contra entrega, o empresas grandes 1 mes después de dada la factura previo acuerdo escrito. Con varias personas que trabajan en el tema que pusieron sus propias empresas platicamos esto te diré en el año 2017 y TODOS se quejan que ahora los clientes quieren contratos y financiar las cosas, promesas de compra y TODOS se quejan que no reciben el dinero a tiempo, siempre tarde, todo es prácticamente financiado. Yo... soy enemigo de esas tácticas, al final gana más el de quiché con su tienda cobrando al contado de poquito en poquito que estos chatos financiando las charadas y procediendo con lo legal... no es tu tema pero es la misma mecánica.

Si vos no estás tranquilo, manito... no lo hagás, ahi vos mandás, es tu negocio, vos sos el que tiene el poder de decisión. Te diré que trabajando con clientes no cuenta solo lo que pasamos nosotros sino también lo que te cuentan si les das la confianza, y salen historias de cómo comenzaron su negocio, el local, el apartamento, la oficina, el edificio y los chingadales que se ganaron bajo las mecánicas que vos contás. Si la mara te dice que el que no arriesga no gana pues tienen razón pero si hay que arriesgar mucho, que se arriesguen otros si vos no estás tranquilo, no es tu obligación asumir el morongazo. Se aprende mucho con los clientes vos... mucho.

Fin.

[Carlos_Javier]

Iniciado por xavisiem

Aquí no importa si te conviene o no! Aquí lo que preguntas son experiencias u opinión sobre el hecho concreto...

Lo que te puedo decir que si haces eso pone el abogado vos.. Yo no tendría por qué asustarme ya que una promesa de compraventa a la mera hora que el no quiera lo demandarías en la vía Ejecutiva donde el juez resolvería a tu favor, aunque el no quiera o se ponga con sus moños, ya que tenes un un contrato o título válido. Los contratos están para cumplirse, ya sea por la vía voluntaria de la parte o por vía judicial.

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como no va importar si conviene o no, vos crees que es chiste irse a juicio y no consume tiempo y recuraos, para que meterse a camisa de once varas, eso de me urge mmm es clavo.
que facil decis, solo lo demandas y ya aja, como no sos vos ehehakwkrhgdgrgeh

solo falta que al que le urge es su cuate, mas clavo aun.... hdhrjshhd

[Kenned2011]

yo asi compre un mi terreno, pero no con todo ese vergueo que vos mencionas, sino simplemente era como compromiso para que nosotros no nos hicieramos para atras en el negocio, fue a 10 meses en los cuales juntamos toda la plata para terminar de pagar el terreno, al final firmamos entregamos la plata y ya!!!!

[Kenned2011]

Iniciado por Carlos_Javier

como no va importar si conviene o no, vos crees que es chiste irse a juicio y no consume tiempo y recuraos, para que meterse a camisa de once varas, eso de me urge mmm es clavo.
que facil decis, solo lo demandas y ya aja, como no sos vos ehehakwkrhgdgrgeh

solo falta que al que le urge es su cuate, mas clavo aun.... hdhrjshhd

Exacto!!! si no trae paz no es de Dios, me decia mi abuela!!

[xavisiem]

Iniciado por Carlos_Javier

como no va importar si conviene o no, vos crees que es chiste irse a juicio y no consume tiempo y recuraos, para que meterse a camisa de once varas, eso de me urge mmm es clavo.
que facil decis, solo lo demandas y ya aja, como no sos vos ehehakwkrhgdgrgeh

solo falta que al que le urge es su cuate, mas clavo aun.... hdhrjshhd

Es que el te esta preguntando la experiencia para tener un panorama de lo que puede suceder, no está preguntando que pensás vos si lo hace o no, El ya sabe el riesgo, y TODOS LOS NEGOCIOS JURDICOS TIENEN UN % de riesgo, desde comprar un carro por ejemplo puede que al los 5 días se arruine, igual si compras un bien mueble también tiene sus riesgos.

Si se hacen las cosas de la manera más transparente posible no va a ver clavo!

Es la mentalidad del chapín que a todo le tenemos miedo, no tenemos ese don de venir y emprender un negocio o una compra que nos mentalizamos que siempre vamos a perder.

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[Legem Sec]

Iniciado por pancho19

Dos casos similares son los que e visto.

Una mi tía saco una casa la cual terminaría de pagar en 15 años y solo la estubo pagando 5 años y después la puso en venta a un valor de Q1,000,000 pero cuando aparecieron compradores el banco GyT no permitió el traslado de la deuda si no que el banco aprobó un crédito a los compradores de Q1,000,000 para cuando el crédito fue aprobado mi tía aun debía 400,000 de capital al banco le descontaron ese monto y le entregaron Q600,000 a mi tía y los nuevos compradores se quedaron pagando la casa con una hipoteca nueva pero ya todo a nombre de los nuevos compradores. Eso sí ese trámite se llevó entre 3 o 5 meses creo, deberías de ir al banco donde está la hipoteca y preguntar qué si pueden trasladar la deuda o te tocará sacar una un crédito nuevo .

Efectivamente asi es como se hace,

Para realizar cualquier gravamen o enajenación sobre un inmueble hipotecado a un banco, es indispensable que el banco preste su autorización.

Uns promesa de compraventa para su validez debe estar inscrita en el registro de la propiedad, sin eso la promesa no tiene validez.

El registro no va a inscribir nada que afecte la hipoteca de un banco, sin autorización del banco.

No tenes la certeza de que el banco te va a aprobar como nuevo deudor para la cesión de la deuda.

[αłαсяαи]

Yo creo que eso de traslado de hipoteca no existe
Lo que se hace es aplicar a un nuevo crédito y al finalizar la cantidad de años del crédito ya sale a tu nombre

Mi hermano compro su apartamento así
Le dio x cantidad al cuate por lo que había pagado y ahora el esta pagando el crédito hipotecario, aquel es bien dejado y no ha hecho lo de aplicar al crédito y lo único que tiene es el documento de compra-venta

[Emanuelesp]

Gracias a todo por sus comentario y/o experiencias

Iniciado por αłαсяαи

Yo creo que eso de traslado de hipoteca no existe
Lo que se hace es aplicar a un nuevo crédito y al finalizar la cantidad de años del crédito ya sale a tu nombre

Mi hermano compro su apartamento así
Le dio x cantidad al cuate por lo que había pagado y ahora el esta pagando el crédito hipotecario, aquel es bien dejado y no ha hecho lo de aplicar al crédito y lo único que tiene es el documento de compra-venta

no es traslado de hipoteca, se llama cesión de derechos. pero se puede solo si la casa esta por el sistema de FHA (que en este caso si lo esta) ahora si el crédito hipotecario es directo con el banco ahí si no se puede, se tiene que sacar un crédito nuevo para cancelar el crédito de la otra persona.

Esto esta en FHA

CESIÓN DE DERECHOS
Se llama así al proceso por el cual el deudor hipotecario de un crédito vigente bajo el Sistema FHA, cede parcial o totalmente los derechos de su vivienda o apartamento, para que un nuevo deudor sea el responsable ante la Entidad Financiera que otorgó el préstamo.

En este caso no se tendrá ningún desembolso de fondos, ni cambios a las condiciones actuales del préstamo (Saldo, plazo, tasa, número de préstamo, etc.), sin embargo, para el análisis de la capacidad de pago por parte del FHA se tomarán las condiciones originales del crédito.

Costo del proceso en FHA:
Pago del 5 por millar (Calculado según el monto original del crédito vigente), corresponde al análisis que realizará FHA, se debe cancelar en efectivo o cheque de caja al momento de presentar en nuestras oficinas el expediente.
Los pagos con la Entidad Financiera serían:
Gastos de escrituración: Corresponden a los honorarios del abogado que realizará la escritura y los gastos del Registro General de la Propiedad por la inscripción de la misma.
Impuesto Sujeto por la Cesión de Derechos: Se refiere al impuesto que se deberá pagar por la cesión de los derechos del inmueble, siendo este IVA o Timbres Fiscales según corresponda, el cual se calculara en base al precio de venta original del crédito.

[Cris_jds]

Iniciado por Carlos_Javier

como no va importar si conviene o no, vos crees que es chiste irse a juicio y no consume tiempo y recuraos, para que meterse a camisa de once varas, eso de me urge mmm es clavo.
que facil decis, solo lo demandas y ya aja, como no sos vos ehehakwkrhgdgrgeh

solo falta que al que le urge es su cuate, mas clavo aun.... hdhrjshhd

yo pienso igual, no es chiste meterse a pleitos, al final de cuentas si el cuate no tiene para pagar la casa que asegura que va a tener para pagar la demanda ñadlsjkfaldjf

un caso que no es lo mismo pero tiene que ver con lo de este tipo de demandas:

conocí a una familia, ahorraron por mucho tiempo para comprar una casa al contado (la segunda por eso no tenían prisa) vieron un montón y al final una constructora estaba haciendo unas casas grandes y de buena calidad, ubicación regular pero bueno

ellos dieron el 25% del dinero para una de las dos casas que estaban construyendo, cuando adelantaron dieron otro 25%, cabe resaltar que al no tener crédito ellos se confiaron en lo que le decía el abogado de la constructora, se llegó la fecha de entrega y no estaba lista la casa por lo que dieron 25% más para que la terminaran, se acabó el siguiente plazo y tampoco estaba hasta ahí se asesoraron con un abogado, pero fue una consulta no lo contrataron (por tacaños de seguro), el abogado les recomienda terminar de pagar la casa y así demandar, pagaron la casa y cuando por fin contratan abogado y demandan la casa estaba embargada todos los trabajadores se unieron por que no les habían pagado y consiguieron embargar la casa por que la constructora no tenía mas que un par de terrenos en esa colonia

yo los deje de ver como 3 meses después y no habían solucionado nada, no habían recuperado los más de $150 mil

[Emanuelesp]

ya se decidió hacer el tramite normal y hasta no tener autorización del FHA no se dará nada de efectivo. pero siempre es bueno saber.

Y como dice mi papa! no es mas mula el que pregunta si no el que no lo hace saludos.